Innherji, viðskiptavefur Vísis, leitaði til Birgis Haraldssonar sjóðstjóra hjá Akta sjóðum í tengslum við horfur á innlendum skuldabréfamarkaði.

‍

Gefur Seðla­bankanum færi á að hægja á vaxta­hækkunar­taktinum

‍

Lækkun íbúðaverðs í ágúst kom greinendum og fjárfestum á óvart, sem endurspeglaðist í skarpri lækkun óverðtryggðra ríkisbréfa í dag, en eftir þær tölur er ljóst að nýjasta spá Seðlabankans er að ofmeta verðbólguna talsvert næsta kastið. Þótt ástandið sé enn viðkvæmt þá þýðir kólnandi fasteignamarkaður að útlit er fyrir að lítið sé eftir að vaxtahækkunarferli Seðlabankans, að sögn viðmælenda Innherja á fjármálamarkaði.

‍

Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu lækkaði um rúmlega 0,4 prósent í síðasta mánuði, sem er mesta lækkun vísitölunnar frá því snemma árs 2019, og var það þvert á spár greiningardeilda sem höfðu spáð því að verðið myndi hækka lítillega.

‍

Ingólfur Snorri Kristjánsson, forstöðumaður skuldabréfastýringar hjá Íslandssjóðum, segir við Innherja að þessar nýjustu tölur um íbúðamarkaðinn séu frekari staðfesting á því að aðgerðir Seðlabankans til að tempra markaðinn séu farnar að virka.

‍

„Flestir voru að búast við að takturinn myndi lækka smám saman en ekki endilega þannig að vísitalan myndi lækka milli mánaða svona fljótt. Seðlabankinn gerði til að mynda ráð fyrir því að það myndi hægjast á hækkunum á húsnæðisverðs þegar kæmi fram á næsta ár og tók verðbólguspá þeirra mið af því. Miðað við þessa tölu þá virðist sem Seðlabankinn sé að ofspá verðbólgunni töluvert næsta kastið. Vísitalan virðist einnig hafa komið greiningardeildum á óvart en þær hafa lækkað verðbólguspár fyrir september mánuð og nemur lækkunin rúmlega 0,2 prósent,“ útskýrir hann.

‍

Þannig hefur meðal annars Hagfræðideild Landsbankans uppfært verðbólguspá sína fyrir fjórða ársfjórðung og gerir nú ráð fyrir að hún verði 8,8 prósent en hafði áður spáð að hún yrði 9 prósent. Verðbólgan mælist núna 9,7 prósent – eftir að hafa lækkað óvænt í síðasta mánuði um 0,2 prósentur – en í síðustu þjóðhagsspá Seðlabankans gerði bankinn ráð fyrir því að verðbólgan myndi toppa í lok ársins í tæplega 11 prósentum.

‍

Sævar Ingi Haraldsson, sjóðstjóri skuldabréfa hjá Stefni, segir að verðlækkunin á íbúðamarkaði hafi sumpart komið á óvart.

‍

„Merki um að fasteignamarkaðurinn gæti verið að kólna hafa hins vegar verið að koma fram að undanförnu, meðal annars hefur ásett verð íbúða verið að hækka minna en áður og aukinn fjöldi fasteigna til sölu hefur vaxið hratt. Þessi mæling ýtir undir það, sérstaklega í ljósi þess að hækkun vaxta og hert lánþegaskilyrði eru að öllum líkindum ekki komin að fullu fram í þessum tölum þar sem þær byggja á þriggja mánaða meðaltali,“ nefnir Sævar.

‍

Þá bendir hann á að með hliðsjón af því að íbúðaverð er stærsti liður verðbólgunnar hljóti þetta að breyta öllum skammtímaverðbólguspám. Seðlabankinn hafi þannig gert ráð fyrir því að verðbólgan á þriðja ársfjórðungi yrði um 10,4% en líklega verði hún nær 9,7 prósentum þegar upp er staðið.

‍

„Því má gera ráð fyrir að næstu skref Seðlabankans verði minni en síðustu skref bankans en skuldabréfamarkaðurinn er að verðleggja inn að vextir gætu hækkað um liðlega 0,5 prósentur til viðbótar áður en að vaxtahækkunarferli bankans lýkur,“ að sögn Sævars.

‍

Seðlabankinn hækkaði vexti sína síðast í lok ágústmánaðar um 75 punkta – úr 4,75 prósentum í 5,5 prósent – en frá áramótum hafa þeir hækkað um 3,75 prósentur.

‍

Fjárfestar á skuldabréfamarkaði brugðust afgerandi við nýju tölunum um íbúðamarkaðinn og lækkaði ávöxtunarkrafa óverðtryggðra ríkisbréfa á styttri endanum – RB23 og RB24 – um 12 til 13 punkta í samanlagt um 3,5 milljarða króna veltu í viðskiptum dagsins. Krafa bréfanna stendur núna í um 6,15 prósentum og er komin á svipaðar slóðir og hún var fyrir síðustu vaxtahækkun Seðlabankans og samhliða því svarta verðbólguspá hans sem varð þess valdandi að ávöxtunarkrafa ríkisbréfa rauk upp í kjölfarið.

‍

Þróun ávöxtunarkröfunnar á óverðtryggðum ríkisbréfum hefur ekki aðeins áhrif á þau lánskjör sem ríkissjóði bjóðast á innlendum skuldabréfamarkaði heldur sömuleiðis á fjármagnskostnað fyrirtækja og heimila. Bankarnir fjármagna til að mynda fasteignalán til heimila með útgáfu sértryggðra skuldabréfa og viðskipti með þau bréf fylgja þróun á ríkisbréfamarkaðnum.

‍

Birgir Haraldsson, sjóðstjóri skuldabréfa hjá Akta sjóðum, telur ljóst að þessi lækkun á húsnæðisverði muni gefa Seðlabankanum „færi á því að hægja á vaxtahækkunartaktinum og bíða og sjá hvernig framvindan verður á verðbólgunni næstu mánuði. Það má þannig segja að hækkunarferli stýrivaxta sé núna orðið enn meira gagnadrifið eftir þessar nýju fasteignatölur,“ að sögn Birgis, og bætir við:

‍

„Þess fyrir utan er margt sem bendir til þess að það versta sé yfirstaðið í verðbólgutaktinum erlendis, að minnsta kosti innan þess sem snýr að erlendu vöruverðlagi og röskunum á virðiskeðjum.“

‍

Hann telur hins vegar að vextir Seðlabankans muni engu að síður hækka meira út árið og þá líklega í takti við væntingar fjárfesta um 0,5 til 1 prósenta hækkun til viðbótar.

‍

„Við erum enn í viðkvæmri stöðu með verðbólgu og verðbólguvæntingar langt umfram markmið, kjarasamninga lausa í haust og hagkerfið statt í mikilli framleiðsluspennu. Það þarf því að stíga varlega til jarðar og ekki fagna of fljótt þrátt fyrir að það sé kærkomið fyrir Seðlabankann að sjá taktinn á fasteignamarkaði róast,“ segir Birgir.

‍

Ingólfur Snorri tekur í sama strengt og bendir á að miðað við ríkisbréfaferilinn þá sé markaðurinn í dag að verðleggja að stýrivextir eigi eftir að hækka um 0,5 prósentur og verði þannig komnir í sex prósent í árslok.

‍

„Samkvæmt því er ekki mikið eftir í vaxtahækkunarferlinu. En augljóslega eru margir aðrir þættir sem geta haft áhrif. Meðal annars verða kjarasamningar verða lausir í vetur og útkoman úr þeim getur hæglega breytt myndinni,“ að hans mati.

‍